Beim Verkauf einer Immobilie besteht für den Verkäufer eine sog. Offenbarungspflicht, auch Aufklärungspflicht genannt. Durch diese Pflicht wird der Verkäufer der Immobilie dazu verpflichtet, den Erwerber der Immobilie über alle Umstände aufzuklären, die für dessen Kaufentscheidung erheblich sind. Dazu zählen auch etwaige Mängel an der Immobilie. Dabei ist zwischen offensichtlichen und versteckten Mängeln zu unterscheiden.
Die Offenbarungspflicht des Verkäufers erstreckt sich nur auf versteckte Mängel. Versteckte Mängel sind solche Mängel, die ein verständiger Kaufinteressent nicht ohne Weiteres erkennen kann und mit denen er im Regelfall auch nicht rechnen muss. Dazu gehören z.B. hinter einer Tapete versteckter Schimmel, defekte Gasleitungen oder Altlasten auf dem Grundstück.
Bei offensichtlichen Mängeln, also Mängeln, die einem geradezu ins Auge springen, ist auch ein durchschnittlicher Betrachter in der Lage, diese ohne Probleme zu erkennen. Über solche Mängel muss der Verkäufer nicht aufklären. Dazu gehören z.B. Risse in der Wand, deutliche Lärmbelästigungen durch die Umgebung, Schimmel an den Wänden etc.
Eine Ausnahme von diesem Grundsatz wird jedoch gemacht, wenn der Käufer explizit nach dem Zustand mancher Gegebenheiten nachfragt. In einem solchen Fall muss der Verkäufer, wenn er Kenntnis über die Gegebenheiten hat, wahrheitsgemäß antworten. Mit bloßen Behauptungen „ins Blaue-Hinein“ oder mit der Bagatellisierung bestimmter Umstände darf er nicht auf die Frage antworten. Auch ohne Nachfrage muss der Verkäufer dem Käufer die Informationen mitteilen, die für dessen Kaufentschluss von erheblicher Bedeutung sind und der Käufer auch erwarten kann, dass der Verkäufer ihm diese Information auch preisgibt. So muss z.B. der Verkäufer den Käufer bei einem denkmalgeschützten Gebäude hinsichtlich der Renovierungskosten darüber informieren, dass eine Renovierung des Gebäudes nur nach den Vorgaben des Denkmalschutzes möglich ist.
Bei einer schuldhaften Verletzung der Offenbarungspflicht kann der Käufer den Kaufvertrag wegen arglistiger Täuschung anfechten, den Kauf rückgängig machen und vom Verkäufer Schadensersatz fordern. Dafür muss der Verkäufer zum einen eine Offenbarungspflicht gegenüber dem Käufer gehabt haben und zum anderen muss er den Käufer arglistig über einen Umstand, der unter die Offenbarungspflicht fällt, getäuscht haben. Arglist setzt mindestens einen Eventualvorsatz des Verkäufers voraus. Leichtfertige oder grob fahrlässige Unkenntnis, sowie ein bewusstes „sich Verschließen“ des Verkäufers reicht nicht für die Annahme von Arglist aus. Arglist bei Verschweigen eines offenbarungspflichtigen Mangels ist hingegen anzunehmen, wenn der Verkäufer den Mangel mindestens für möglich hält und gleichzeitig weiß oder billigend in Kauf nimmt, dass der Käufer den Mangel nicht kennt und bei Offenbarung des Mangels den Vertrag nicht oder nicht mit dem vereinbarten Inhalt abgeschlossen hätte.