Der Maklervertrag ist in den §§ 652 ff. BGB geregelt. Durch einen Maklervertrag verpflichtet sich der Auftraggeber, dem Makler die vereinbarte Vergütung zu bezahlen, wenn es durch die Tätigkeit des Maklers zum angestrebten Vertragsschluss kommt. Der Auftraggeber kann sowohl ein Immobilienbesitzer als auch ein Kaufinteressent für eine Immobilie sein. Seit dem 23.12.2020 müssen Maklerverträge über Wohnungen oder Einfamilienhäuser in der sog. Textform geschlossen werden. Dies kann in Form eines schriftlichen Vertrages, aber beispielsweise auch durch eine E-Mail oder SMS geschehen. Im Gesetz ist nicht geregelt, welche Pflichten ein Makler hat, sondern lediglich, dass er vergütet werden muss, wenn er erfolgreich einen Vertragsabschluss vermittelt. Es haben sich jedoch im Laufe der Zeit drei Arten von Maklerverträgen bei Immobilien entwickelt:
- Einfacher Maklerauftrag
- Einfacher Alleinauftrag
- Qualifizierter Alleinauftrag
Bei dem einfachen Maklerauftrag können mehrere Makler mit der Vermittlung der jeweiligen Immobilie beauftragt werden. Bei dieser Art von Maklerverträgen haben die Makler kaum Pflichten. Sie sind z.B. nicht dazu verpflichtet, Anzeigen zu schalten. Der Makler hat zudem kein alleiniges Verwaltungsrecht über die Immobilie. Zudem kann der Eigentümer der Immobilie sich auch selbst um die Vermittlung der Immobilie bemühen und muss im diesem Fall, bei einem Erfolgsfall, keine Maklerprovision zahlen.
Bei einem Makleralleinauftrag wird der Auftrag zur Vermittlung der Immobilie an nur einen Makler vergeben, der dann verpflichtet ist, alles Erforderliche für die erfolgreiche Vermittlung der Immobilie zu tun. Zwar darf der Eigentümer keinen weiteren Makler mit der Vermittlung beauftragen, jedoch kann er immer noch versuchen, die Immobilie selbst zu vermitteln. Eine Provision muss dem Makler auch hier nur dann gezahlt werden, wenn er erfolgreich seiner Vermittlungstätigkeit nachgegangen ist
Bei einem qualifizierten Makleralleinauftrag ist der Makler exklusiv dazu berechtigt, die Immobilie zu vermitteln. Andere Makler dürfen nicht mit der Vermittlung beauftragt werden und auch der Eigentümer selbst darf die Immobilie nicht verkaufen oder vermieten. Alle Kaufinteressenten hat der Eigentümer stattdessen an den Makler weiterzuleiten. Verkauft oder vermietet der Eigentümer die Immobilie trotzdem selbst, muss er ggf. Schadensersatz an den Makler zahlen.
Seinen Provisionsanspruch kann der Makler auch ohne schriftlichen Vertrag geltend machen. Dafür muss er jedoch gem. § 652 I BGB nachweisen können, dass die Vermittlung der jeweiligen Immobilie durch seine Tätigkeit zustande gekommen ist. Die Höhe der Provision ist, sofern der Makler für einen Mieter tätig wird, gesetzlich geregelt. Sie darf gem. § 3 Wohnungsvermittlungsgesetz (WoVermRG) maximal zwei Nettokaltmieten zuzüglich Mehrwertsteuer betragen. Für den Verkauf einer Immobilie gibt es keine gesetzliche Obergrenze. Wer die Maklerprovision zu tragen hat, richtet sich nach dem sog. Bestellerprinzip, welches besagt, dass die Partei, die den Makler beauftragt hat, auch dessen Provision zahlen muss. Eine Ausnahme gilt bei dem Verkauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern. Hier darf die Partei, die den Makler beauftragt hat, maximal die Hälfte der Maklerkosten auf die andere Partei abwälzen.