Die Auflassungsvormerkung ist in § 883 BGB geregelt, welcher besagt, dass zur Sicherung von Ansprüchen auf Rechte an Grundstücken, eine Vormerkung im Grundbuch eingetragen werden kann. Beispielsweise kann ein sog. schuldrechtlicher Anspruch auf die dingliche Rechtsänderung, also den Eigentumswechsel, im Grundbuch eingetragen werden. Durch eine sog. Auflassungsvormerkung kann derjenige, der den Anspruch im Grundbuch hat eintragen lassen, diesen gegenüber Ansprüchen von Dritten sichern, die den Anspruch des Vormerkungsberechtigten beeinträchtigen könnten. Solche Ansprüche von Dritten können entstehen, wenn der Vertragspartner ihnen vertragswidrig Rechte einräumt, weil z.B.
- ein Dritter dem Verkäufer mehr Geld für das Grundstück bietet,
- der Eigentümer das Grundstück mit einer Hypothek oder Grundschuld belastet, für die der Käufer dann mit dem Grundstück einstehen müsste,
- Gläubiger des Eigentümers auf das Grundstück zugreifen oder
- der Eigentümer in Insolvenz gerät.
Durch die Vormerkung wird der Anspruchsberechtigte also vor weiteren Verfügungen des Eigentümers geschützt. Trifft der Eigentümer dennoch weitere Verfügungen, sind diese gegenüber dem Vormerkungsberechtigten unwirksam, soweit sie dessen Ansprüche beeinträchtigen. Dies gilt gem. § 883 II BGB auch für Verfügungen im Wege der Zwangsversteigerung und für Verfügungen des Insolvenzverwalters.
Der Rang einer Vormerkung richtet sich nach dem Zeitpunkt, an dem sie in das Grundbuch eingetragen wurde. Hat der Vormerkungsberechtigte also beispielsweise den vollständigen Kaufpreis entrichtet und sind keine vorherigen Rechte im Grundbuch eingetragen, hat er einen Anspruch auf Löschung aller ihn beeinträchtigenden, nach seiner Vormerkung eingetragenen Rechte.
Erforderlich für eine Auflassungsvormerkung sind ein Antrag und eine Bewilligung des Rechteinhabers. Ggf. können noch Nachweise über eine Vertretungsberechtigung oder Erbenstellung hinzutreten. Gem. § 29 Grundbuchordnung(GBO) darf eine Grundbucheintragung nur vorgenommen werden, wenn alle notwendigen Erklärungen durch öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunden nachgewiesen sind. Dies kann z.B. in Form einer notariellen Urkunde geschehen. Der Antrag muss bei dem Grundbuchamt gestellt werden, in dessen Bezirk das betroffene Grundstück liegt. Für die Auflassungsvormerkung fällt eine halbe Gebühr nach § 34 Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) an. Die Höhe richtet sich nach dem Wert der verkauften Immobilie und lässt sich aus der Tabelle des § 34 II GNotKG ablesen.