Sondernutzungsrechte existieren im Wohnungseigentumsrecht und sind zu Gunsten einzelner Eigentümer bestellt. Sie erlauben es dem berechtigten Eigentümer, bestimmte Teile des zu einer Immobilie zählenden Gemeinschaftseigentums alleine zu nutzen. Andere Eigentümer sind dann von der Nutzung ausgeschlossen. Die Sondernutzungsfläche bleibt jedoch trotzdem Gemeinschaftseigentum. Sondernutzungsrechte können z.B. für Gartenflächen, Terrassen, Stellplätze, Garagen oder Kellerräumen existieren. Inhaber von Sondernutzungsrechten können ausschließlich Eigentümer in einer Wohnungsgemeinschaft sein oder die Mieter des Eigentümers, an die er das Sondernutzungsrecht durch einen Mietvertrag überträgt. Für außenstehende Dritte können keine Sondernutzungsrechte begründet werden. Ihnen kann jedoch die Ausübung eines Sondernutzungsrechts gestattet werden, wenn z.B. der Sondernutzungsberechtigte mit einem Sondernutzungsrecht an einen PKW-Stellplatz diesen an einen Dritten vermietet.
Sondernutzungsrechte werden üblicherweise bereits in der Teilungserklärung begründet. Jedoch können auch nachträglich Sondernutzungsrechte begründet werden, sofern alle im Grundbuch eingetragenen Eigentümer dem zustimmen. Enthält die Teilungserklärung eine entsprechende Öffnungsklausel, kann ein Sondernutzungsrecht auch durch einen Mehrheitsbeschluss der Eigentümer begründet werden.
Abzugrenzen ist das Sondernutzungsrecht vom Sondereigentum. Sondereigentum ist jedes Eigentum, dass dem Eigentümer gehört und welches er nach Belieben verändern darf, solange er keine Rechte von Dritten beeinträchtigt. Das Sondernutzungsrecht hingegen bezieht sich auf die Nutzung von Gemeinschaftseigentum und gewährt dem Sondernutzungsberechtigten lediglich das Recht, diese Fläche zu benutzen. Verändern oder umbauen darf er sie hingegen nicht. Vorübergehende Veränderungen, wie z.B. das Aufstellen einer Schaukel sind hingegen erlaubt.
Bei einer Überschreitung des Sondernutzungsrechts können die anderen Eigentümer von dem Sondernutzungsberechtigten verlangen, die Überschreitung zu unterlassen. Umgekehrt kann der Sondernutzungsberechtigte von den anderen Eigentümern Entschädigung verlangen, wenn diese ihn an der Ausübung seiner Sondernutzungsrechts hindern.
Die Kosten für Instandsetzung, Reinigung und Bewirtschaftung der mit dem Sondernutzungsrecht verbundenen Fläche hat meist der Eigentümer zu tragen, der das Sondernutzungsrecht innehat. Die Erträge aus einem Sondernutzungsrecht, z.B. die Gartenfrüchte, stehen dem Inhaber des Sondernutzungsrechts zu.